Ferienimmobilien richtig vererben

Vorsicht vor rechtlichen Problemen und erhöhten Steuerbelastungen

München, 23.07.2012: Der Urlaub im eigenen Ferienhaus oder in der eigenen Ferienwohnung ist für viele Deutsche nicht nur eine beliebte Alternative zum Hotelaufenthalt, sondern auch eine begehrte Anlageform. Viele Eigentümer ahnen jedoch nicht, dass es beim Vererben von Auslandsimmobilien nicht nur zu großen rechtlichen Problemen kommen kann, sondern dass auch eine erhöhte Steuerbelastung der Erben droht. Das Deutsche Forum für Erbrecht zeigt auf, was Betroffene unbedingt beachten sollten.

1. Welches Erbrecht ist anwendbar – und was sind die Konsequenzen?

„Eigentümer einer ausländischen Ferienimmobilie sollten zunächst unbedingt klären, welche nationale Rechtsordnung überhaupt anzuwenden ist, wenn die Immobilie vererbt wird“, erklärt Dr. Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht in München und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Zwar gilt nach deutschem Recht beim Tod eines deutschen Bürgers aufgrund des Staatsangehörigkeitsprinzips grundsätzlich auch das deutsche Erbrecht. Bei Immobilien in einem anderen Land kann es jedoch nach der dortigen Rechtsordnung zu einer sog. Nachlassspaltung kommen: Auf die Ferienimmobilie ist dann die Rechtsordnung des Landes anzuwenden, in dem sie sich befindet, für den restlichen Nachlass gilt das deutsche Erbrecht. Dieses Prinzip gilt z. B. in Frankreich, den USA, Großbritannien und der Türkei.

Die Folgen einer solchen Nachlassspaltung können gravierend sein, wie folgendes Beispiel zeigt:

Ein Deutscher vereinbart mit der Tochter aus erster Ehe gegen eine Abfindung einen Pflichtteilsverzicht. In einem Erbvertrag setzt er sodann seine zweite Frau als Alleinerbin ein. Einen großen Teil seines Vermögens macht eine wertvolle Villa in Südfrankreich aus. Was der künftige Erblasser nicht bedenkt: Für die französische Immobilie gilt bei seinem Tod das französische Erbrecht, das weder Pflichtteilsverzicht noch Erbvertrag erlaubt. Nach dem Tod des Erblassers gilt für die Villa damit die gesetzliche Erbfolge nach französischem Recht – die Tochter wird Alleinerbin der Immobilie.

„Die Tochter erhält letztlich viel mehr als die Witwe, die der Erblasser doch eigentlich bevorzugen wollte“, sagt Dr. Steiner. Der Erbrechtsexperte rät Eigentümern einer Ferienimmobilie im Ausland deshalb, rechtzeitig aktiv zu werden. Unterliegt die Immobilie tatsächlich ausländischem Erbrecht, dann gilt es, sich über die gesetzliche Erbfolge und das Pflichtteilsrecht des jeweiligen Landes zu informieren. „Drohen hier unerwünschte Rechtsfolgen, so rate ich im nächsten Schritt unbedingt zu einem Testament“, sagt Dr. Steiner. „Ich warne Laien aber davor, dieses Testament auf eigene Faust zu formulieren und zu verfassen“. Denn die letztwillige Verfügung muss den erbrechtlichen Vorschriften und den Formvorgaben beider Rechtsordnungen genügen – fachmännischer Rat ist hier unumgänglich. Wegen der rechtlichen Trennung seines Nachlasses kann der Erblasser auch zwei Testamente verfassen: eines für den deutschen Nachlass, das deutschem Erbrecht genügt, ein weiteres für die Ferienimmobilie, das den Anforderungen des ausländischen Rechts entspricht. Auch die vorweggenommene Erbfolge ist eine Option: „Mit einer Schenkung noch zu Lebzeiten kann der Eigentümer auf jeden Fall sicherstellen, dass die richtige Person die Ferienimmobilie erhält.“ 

In der Europäischen Union sollen Probleme bei grenzüberschreitenden Erbfällen in wenigen Jahren Geschichte sein: Nach der neuen EU-Erbrechtsverordnung, die voraussichtlich 2015 in Kraft tritt, gilt dann das Wohnsitzprinzip: Auf den gesamten Nachlass – also auch auf Ferienimmobilien - ist die Rechtsordnung des Landes anzuwenden, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, bei hierzulande lebenden Deutschen also deutsches Erbrecht.

2. Können höhere Erbschaftsteuern anfallen?

Auch in puncto Erbschaftsteuer kann eine Ferienimmobilie im Nachlass für unangenehme Überraschungen sorgen. Der Grund: steuerliche Diskriminierung und Doppelbesteuerungen. Letztere haben ihre Ursache in den unterschiedlichen Steuergesetzen der Länder:

Während die Steuerpflicht nach deutschem Erbschaftsteuerrecht in erster Linie an den Wohnsitz bzw. dem persönlichen Aufenthalt des Steuerpflichtigen anknüpft, wird in anderen Mitgliedstaaten bereits dann Erbschaftsteuer fällig, wenn sich dort nur ein Teil des Nachlasses – so auch eine Ferienwohnung – befindet, ohne dass Erblasser oder Erbe einen sonstigen Bezug zu diesem Staat haben. Die Schweiz, Spanien, Frankreich und die USA zählen zu den Ländern, in denen eine solche beschränkte Steuerpflicht für Immobilien gilt.

Die Folge: Zwar bestimmen das deutsche Erbschaftsteuergesetz sowie einige Doppelbesteuerungsabkommen, dass die im Ausland erhobene Erbschaftsteuer in Deutschland angerechnet werden kann, wenn das Auslandsvermögen auch der deutschen Steuer unterliegt. „Doch selbst ein Doppelbesteuerungsabkommen kann häufig nicht vor einer höheren Besteuerung schützen“, sagt Dr. Steiner.

Ein Beispiel:

Die Erbschaftsteuer für den in Deutschland lebenden Erben eines deutschen Rentners beträgt insgesamt 25.000 EUR. Der Erblasser besaß ein Strandhaus in Florida, dessen Wert ein Fünftel des Nachlassvermögens ausmacht. Die Deutsche Erbschaftsteuer für das Strandhaus beträgt damit 5.000 EUR, nun fordert jedoch der amerikanische Fiskus umgerechnet 10.000 EUR. Es findet eine Anrechnung nach dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen statt – jedoch nur bis zur Höhe der niedrigeren deutschen Steuer. Angerechnet werden also lediglich 5.000 EUR für das Strandhaus. Statt 25.000 EUR nach deutschem Erbschaftsteuerrecht muss der Erbe 20.000 EUR in Deutschland und 10.000 EUR in den USA, mithin also insgesamt 30.000 EUR bezahlen.

„Auch die steuerliche Ungleichbehandlung von Ausländern und ausländischem Vermögen kann zum Problem werden“, erklärt Dr. Steiner. So besteuert etwa das beliebte Urlaubsland Spanien Gebietsfremde und Auslandsvermögen höher als Inländer und inländisches Vermögen – was letztlich auch zu höheren Steuern für Deutsche mit einer Finca auf den Kanaren oder auf Mallorca führt. Wegen dieser diskriminierenden Besteuerung läuft derzeit ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof, Ausgang noch ungewiss.

Erben sollten die Nachlassplanung selbst in die Hand nehmen

„Die Europäische Kommission hat inzwischen erkannt, dass Diskriminierung und Doppelbesteuerung in Nachlassfällen für mehr und mehr Bürger in Europa zum Problem werden“, erklärt Erbrechtsexperte Dr. Steiner. Das ist auch der Grund für ein Ende 2011 verabschiedetes Erbschaftsteuerpaket mit Vorschlägen, die auf Zusammenarbeit und Steuerverzicht der Mitgliedstaaten bei grenzüberschreitenden Erbfällen setzen.

„Die Vorschläge zielen in die richtige Richtung, sind aber leider für die Staaten nicht verbindlich“, sagt Dr. Steiner. Der Erbrechtsexperte rät deshalb Eigentümern von Ferienimmobilien innerhalb und außerhalb Europas, die steuergünstige Nachfolgeplanung weiterhin selbst in die Hand zu nehmen. So können steuerliche Belastungen z. B. durch Schenkungen zu Lebzeiten oder durch die Umwandlung von Vermögen vermieden werden, wie etwa durch die Einbringung der Immobilie in eine Kapitalgesellschaft. Wie beim Verfassen eines Testaments gilt jedoch auch hier, dass künftige Erblasser nicht auf eigene Faust tätig werden sollten: „Das A und O ist auch hier die Beratung durch einen Fachmann, der mit dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht des Landes vertraut ist, in dem sich die Ferienimmobilie befindet“, erklärt Dr. Steiner.

Deutsches Forum für Erbrecht e.V.
Prannerstr. 6 · 80333 München
Präsident: Dr. Anton Steiner
Gründungspräsident: Prof. Dr. Klaus Michael Groll
Vizepräsidenten: Dr. Constanze Trilsch-Eckardt,
Dipl.-Kfm. Carl A. Gross
Weitere Informationen unter www.erbrechtsforum.de

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